灿星财富深圳AI产业爆发，TMT的办公租赁占市场总量超三成

2025年，A股市场上最火热的概念莫过于人工智能。在政策加持、资源集聚的持续作用下，人工智能产业正在以前所未有的速度成长，拉动各相关行业快速发展。目前，深圳人工智能产业规模已突破3600亿元，在广东省占比近四成，汇聚的企业超2800家，位居全国前列。

伴随着人工智能及其相关产业的快速发展，其办公租赁需求也持续扩张，逐渐成为写字楼市场的一项重要增长动能。

戴德梁行提供的数据显示，按面积计，2025年，AI相关企业租赁需求在所有办公物业和甲级写字楼中的占比分别为5.7%以及4.6%；若按宗数计，占比在所有办公物业和甲级写字楼中均有上升，均为6.5%。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事向张晓端第一财经记者分析，“深圳的产业空间及商办空间当中人工智能相关企业的需求增长，涵盖了龙头企业的持续扩张、中小型企业的快速增长，以及创业型企业对灵活办公需求等，从具体细分产业来看，包括AI软硬件，以及结合应用场景渗透到各个行业领域而不断衍生拓展出新的创新应用。”

整体来看，AI行业的租赁需求来源当中包含了大量初创企业及中小企业。“这也印证了当下深圳AI产业蓬勃的创新创业趋势。”张晓端表示。

深圳还在加大对人工智能产业的支持力度。2026年初，深圳已印发《深圳市打造人工智能OPC创业生态引领地行动计划（2026—2027年）》。其中提及各类人才支持、产业扶持政策，到2027年底，建成超10家面积均不少于1万平方米的OPC（One Person Company，一人公司）社区，培育超千家高成长性人工智能创业企业等。

“我们可以预见AI产业驱动下的强劲创新发展动能，将是深圳写字楼市场最重要的增量需求来源之一。”张晓端认为。

除了人工智能之外，新兴消费电子类企业也在业务扩张的驱动下，产生了升级职场的需求。张晓端提到，2025年，TMT行业贡献了全年最多的甲级写字楼租赁需求，以租赁面积计占比约达总需求的三分之一。

事实上，在过去的三年里，TMT行业租赁需求持续增长，需求占比从2023年的19%大幅增长至30%，增长幅度在四个一线城市中最大。

此外，跨境相关行业的需求也随着企业的加速出海而持续扩大。据戴德梁行披露，2025年，品牌出海类企业、跨境电商平台、为跨境电商服务的物流及供应链企业等在甲级写字楼市场表现活跃并录得多宗大面积租赁成交，例如跨境电商平台美客多、Aftership，提供出海营销服务的蓝色光标等。

在科技类企业的升级搬迁与扩张需求影响下，深圳写字楼市场的净吸纳量得到了有力支撑。第一太平戴维斯发布的数据显示，2025年全年，深圳甲级写字楼的净吸纳量累计录得66.4万平方米，为2021年后又一新高，较近五年均值高16.9%。

不过，受到供应及存量规模较大的影响，当前写字楼租赁仍由租户掌握主导权，业主多以让渡租金优惠来锁定租户，“以价换量”的趋势仍在延续。据第一太平戴维斯数据，2025年深圳甲级写字楼租金指数同比下降10.6%，平均租金降至人民币每平方米每月132.6元。

第一太平戴维斯预计，2026年，深圳写字楼市场整体供应规模仍较为可观，供应面积或再破百万平方米。而随着科技类、高端/高技术制造业企业发展迎来利好，其办公需求料延续积极增长态势，市场需求预期持续向好。

戴德梁行也认为，深圳科技产业的发展将持续展现其对产业载体不断扩大的需求支撑。“十五五”规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要任务，依托深圳在高新技术产业方面的扎实基础，人工智能、半导体、先进材料、生物制造等高科技产业的规模化扩容与能级提升，企业的总部布局、研发中心设立及团队扩张需求料将持续释放，有望为深圳写字楼租赁与投资市场注入增量需求。

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